欠房租還屋後失聯 留下有價值的物品於房屋內該如何處理?

欠房租景氣不好,許多弱勢民眾不僅房屋買不起,甚至也經常無法繳納房租,筆者遇到很多出租人詢問有關承租人 欠房租 ,但已自動返還房屋或願意主動返還房屋的案例,麻煩的是承租人將房屋鑰匙、磁卡歸還後就離開了,房屋內留有許多物品,其中不乏還有點價值之物品,例如網拍商品。該如何處理呢?

文章連結:房客欠租達2個月 要求搬離的法律程序

【分析】

一、依民法440條及土地法第100條規定,租賃契約扣除押金,又積欠總額達2個月之租金,你可以發存證信函催告承租人限期給付租金,逾期不支付可終止租約。

二、承上,終止租約後,既然承租人已自行搬離,就沒有必要提返還房屋的訴訟,僅就承租人積欠租金來處理,而出租人為債權人,依民法第445條規定,對於房屋內之物品有『法定留置權』,依民法第936條第1項規定,你可以發存證信函定1個月以上期限,限承租人清償債務,否則就留置物(倉庫內物品)取償。

三、最後,若承租人仍置之不理,依非訟事件法第72條規定,你可以向『房屋所在地法院』聲請拍賣承租人留置於房屋內之物品,拍賣價金作為清償租金之一部分。

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【民法】
第440條 (租金支付遲延之效力)
承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。
租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。

第445條(不動產出租人之留置權)
不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。但禁止扣押之物,不在此限。
前項情形,僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內,得就留置物取償。

第936條(留置權之實行)
債權人於其債權已屆清償期而未受清償者,得定一個月以上之相當期限,通知債務人,聲明如不於其期限內為清償時,即就其留置物取償;留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者,應併通知之。
債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者,債權人得準用關於實行質權之規定,就留置物賣得之價金優先受償,或取得其所有權。
不能為第一項之通知者,於債權清償期屆至後,經過六個月仍未受清償時,債權人亦得行使前項所定之權利。

民法第939條(留置權之準用)
本章留置權之規定,於其他留置權準用之。但其他留置權另有規定者,從其規定。

【土地法】

第100條 (房屋租賃收回房屋之限制)
  • 出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
    • 一、出租人收回自住或重新建築時。
    • 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
    • 三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
    • 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
    • 五、承租人違反租賃契約時。
    • 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

【非訟事件法】
第72條 (抵押物拍賣事件之管轄法院)
民法所定抵押權人、質權人、留置權人及依其他法律所定擔保物權人聲請拍賣擔保物事件,由拍賣物所在地之法院管轄。

第73條 (擔保債權發生爭執之拍賣)
法定抵押權人或未經登記之擔保物權人聲請拍賣擔保物事件,如債務人就擔保物權所擔保債權之發生或其範圍有爭執時,法院僅得就無爭執部分裁定准許拍賣之。
法院於裁定前,應使債務人有陳述意見之機會。