房客欠租達2個月 要求搬離的法律程序

每到公所回答問題,出現機率很高的問題就是房客欠租而房東要收回房屋,如房客避不見面,房東要如何進行法律程序呢?

【分析】

一、發存證或律師函催告限期給付租金,如不給付租約即終止,不另通知:

綜合民法第440條及土地法第100條第3款之要件,出租人非因承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時,不得收回房屋。因此,承租人扣除押租金後,欠租仍達2個月,出租人才可發函催繳,如不繳納出租人取得租約終止權,此時可終止租約,租約終止後才能進行第二步驟,起訴。

二、房東向法院提起請求房客遷讓房屋的民事訴訟:

起訴聲明包括如下:

1.被告應將OO市OO區OO路OO號OO樓騰空並遷出,並返還原告。(騰空返還房屋)

2.被告應給付原告新臺幣OO元整及自民國OO年OO月OO日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。(已發生且欠繳之租金及管理費)

3.被告應自OO年OO月起,按月給付新臺幣OO元至搬遷為止。(未搬離前之租金及違約金)

4.前三項如受勝訴判決,原告願供擔保請准宣告假執行。

5.訴訟費用由被告負擔。

三、其他注意事項:

1.強制調解程序:

法院針對此類事件會先安排一次調解,調解不成進入訴訟程序。

2.繳納裁判費:

請先準備房屋稅單,按照房屋稅單上之課稅現值繳納裁判費,約課稅現值的1.1%左右。

參考法條:

民法第440條 (租金支付遲延之效力)
  • 承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
  • 租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。
  • 租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。
土地法第100條 (房屋租賃收回房屋之限制)
  • 出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
    • 一、出租人收回自住或重新建築時。
    • 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
    • 三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
    • 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
    • 五、承租人違反租賃契約時。
    • 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。