欠租還屋後失聯留有物品該如何處理？

景氣不好，許多弱勢民眾不僅房屋買不起，甚至也經常無法繳納房租，筆者遇到很多出租人詢問有關承租人 欠房租 ，但已自動返還房屋或願意主動返還房屋的案例，麻煩的是承租人將房屋鑰匙、磁卡歸還後就離開了，房屋內留有許多物品，其中不乏還有點價值之物品，例如網拍商品。該如何處理呢？

文章連結：房客欠租達2個月 要求搬離的法律程序

【分析】

一、依民法440條及土地法第100條規定，租賃契約扣除押金，又積欠總額達2個月之租金，你可以發存證信函催告承租人限期給付租金，逾期不支付可終止租約。

二、承上，終止租約後，既然承租人已自行搬離，就沒有必要提返還房屋的訴訟，僅就承租人積欠租金來處理，而出租人為債權人，依民法第445條規定，對於房屋內之物品有『法定留置權』，依民法第936條第1項規定，你可以發存證信函定1個月以上期限，限承租人清償債務，否則就留置物（倉庫內物品）取償。

三、最後，若承租人仍置之不理，依非訟事件法第72條規定，你可以向『房屋所在地法院』聲請拍賣承租人留置於房屋內之物品，拍賣價金作為清償租金之一部分。

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【民法】

第440條 (租金支付遲延之效力)

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。

第445條(不動產出租人之留置權)

不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。
前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。

第936條(留置權之實行)

債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。

民法第939條(留置權之準用)

本章留置權之規定，於其他留置權準用之。但其他留置權另有規定者，從其規定。

【土地法】

第100條 (房屋租賃收回房屋之限制)

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

【非訟事件法】

第72條 (抵押物拍賣事件之管轄法院)

民法所定抵押權人、質權人、留置權人及依其他法律所定擔保物權人聲請拍賣擔保物事件，由拍賣物所在地之法院管轄。

第73條 (擔保債權發生爭執之拍賣)

法定抵押權人或未經登記之擔保物權人聲請拍賣擔保物事件，如債務人就擔保物權所擔保債權之發生或其範圍有爭執時，法院僅得就無爭執部分裁定准許拍賣之。
法院於裁定前，應使債務人有陳述意見之機會。