房客之同居人自殺成 凶宅 ,房東能求償嗎?

凶宅 凶宅 新聞不斷,因經濟不景氣,新聞報導中許多民眾因為過不了生活難關而選擇自殺,這些自殺的民眾很多本身是承租人(房客),或承租人之同居人,導致出租人(房東)的房屋成為市場上最棘手的 凶宅 ,凶宅在市場價格約跌落3成~4成,房屋的價值減損(污名損害),出租人(房客)應該向誰求償呢?

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【分析】

一、前言:

凶宅之定義:係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此非自然身故之因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損害或通常效用之降低。惟依我國社會民情,就一般社會大眾言,對於此類房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶,易造成心理之負面影響,妨礙其生活品質。因此,依諸房地產交易市場實務經驗,曾發生非自然身故情事之房屋或不動產,會嚴重影響購買意願及價格,而造成該房屋或不動產之市場接受程度降低。

二、自殺者及繼承人賠償之依據:

賠償依據:民法第184條第1項後段規定「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」,所謂背於善良風俗並不限於一般風情民俗,只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。而生命權乃人類基本權之一,自殺屬於極端終結生命之方式,為國民感情及風俗所不認同,亦經社會各界多方宣導勸阻,故自殺行為為社會所不能接受,更被視為不孝行為,難謂非背於善良風俗。

繼承人以繼承所得遺產之賠償依據:次按繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限;繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任;繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負連帶責任,民法第1148條、第1153條第1項定有明文。

三、自殺者是否成年,以及是否與法定代理人連帶賠償之依據:

1.自殺者若未滿20歲,其法定代理人(父母)依民法187條法定代理人連帶負損害賠償責任。此時法定代理人之損害賠償責任係自己監督責任並非繼承而來,故並非以所得遺產為限。另外在分兩種情況:

情況A:自殺者雖未滿20歲,若有直系血親卑親屬,例如小小孩,則小小孩以『所得遺產為限』與自殺者之法定代理人(父母)負連帶損害賠償責任。

情況B:自殺者雖未滿20歲,若無直系血親卑親屬,直接由其法定代理人(父母)繼承,法定代理人(父母)同時有民法187條之『不以所得遺產為限』之賠償責任,與依繼承而來以遺產所得為限之賠償責任,此時以民法第187條之不以所得遺產為限之賠償責任即可。

2.若自殺者已滿20歲,依民法1138條、1148所定之繼承人,同樣依民法184條第1項後段,以『所得遺產』為限,負損害賠償責任。

四、承租人是否應負賠償責任:

承租人一同居住之同居人自殺,已有法院見解認為是不可歸責於承租人之事由,不應由承租人負賠償責任。法院見解如下:

【臺灣新北地方法院民事105年度重訴字第319號判決節錄】

然被告之女兒望OO雖於系爭房間內燒炭自殺,惟並未致系爭房屋有何物理上之變化,或功能上之減損,自與上開規定「損毀或滅失」等情不符。且民法第432條、系爭租約第11條規定之損害賠償責任,均以承租人違反善良管理人注意義務為前提,而所謂善良管理人之注意義務,係指交易上一般觀念,有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。原告雖主張被告女兒望OO死於系爭房屋內,被告即未盡善良管理人注意義務等語。然被告女兒望OO係成年人,且被告非其監護人,對望OO並無監督之義務,況被告與望OO同住於系爭房屋內,被告因擔任24小時臨時看護工,自無長時間居住於系爭房屋,並於105年2月23日下午接獲望OO男友電話得悉渠等吵架,被告曾試著與望OO聯繫,但都無法與之聯繫,並請望OO男友至系爭房屋查看,始於105年2月26日由望OO男友爬窗進入系爭房屋內後發現望OO死亡一節,此有被告及望OO男友警詢筆錄(見限閱卷)可證,足認被告確有盡到善良管理人之注意義務。再者,原告並未再舉證證明被告有何未盡注意義務之處,自無從依民法第432條、第433條、系爭租約第11條主張被告應負損害賠償責任。

最高法院亦肯認系爭房屋成為凶宅,造成經濟價值減損,惟系爭房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害,且房屋縱因人自殺而成凶宅,造成房屋經濟價值減損,亦不該當為租賃物毀損滅失。職是,凶宅所造成之經濟損失或物理上毀損狀況迥異,並無類似性,自無比附援引之餘地。

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【民法】
第184條 (獨立侵權行為之責任)
因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。

第187條 (法定代理人之責任)
無行為能力人或限制行為能力人,不法侵害他人之權利者,以行為時有識別能力為限,與其法定代理人連帶負損害賠償責任。行為時無識別能力者,由其法定代理人負損害賠償責任。
前項情形,法定代理人如其監督並未疏懈,或縱加以相當之監督,而仍不免發生損害者,不負賠償責任。
如不能依前二項規定受損害賠償時,法院因被害人之聲請,得斟酌行為人及其法定代理人與被害人之經濟狀況,令行為人或其法定代理人為全部或一部之損害賠償。
前項規定,於其他之人,在無意識或精神錯亂中所為之行為致第三人受損害時,準用之。

第1138條 (法定繼承人及其順序)
遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:
一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。

第1148條 (限定繼承之有限責任)
繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。
繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。